导读
对于你的物业，为什么你自己的估值和专业评估师不一致呢？下文专业评估师为您解答该怎么算？
正文
房子需要评估，无非出现以下几类情况：抵押、转让、课税等，现在更要进行资产证券化。这也意味着市场对房地产评估有了更求，而评估师们在拥有更广阔天地的同时，也平添了不少新的挑战（房地产评估可是个烧脑的技术活）。
在房地产评估中，房地产价值仅用市场比较法静态地去衡量就太单一了，现在需要为更深度的价值挖掘去进行评估。
房地产的四大价值
房地产价值可分为抵押价值、市场价值、投资价值、重新构建价格等。
1、抵押价值，是估价对象在价值时点，假定存在不确定因素时，遵循谨慎原则所进行的评估。在这种情况下，估价对象未设立，法定优先受偿权利下的价值，减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。
2、市场价值，是指估价对象在经过适当的营销后，由熟悉情况、谨慎行事，且不被强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
3、投资价值，是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者，或某一类投资者所具有的价值估计数额。
4、重新构建价格，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必需的支出，或者对估价对象进行重新开发建设所必需进行的支出和应获得的利润。
在房地产评估中，评估目的不同、价值类型不同，都会影响到房地产价值，但是房地产价值的充分挖掘不仅仅在市场价值、投资价值才可以体现，在抵押价值、重新构建价格中亦能体现。
为什么估价会比预期低？
估计师在具体估价操作中是如何进行呢？首先要遵循技术性原则：合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则，敲黑板，划重点——对抵押价值评估的房地产还要遵循谨慎原则。
在房地产实际的评估中，估价师也往往将谨慎性原则作为十分重要的一项参考因素，很大程度上会考虑房地产以后的变现能力、快速变现价值，房地产贷款企业若无法偿还贷款，抵押项目的可转让性等，房地产若出现坏帐……
这些因素可能产生的影响，会使得评估机构对于房地产的估值过于保守。而过于保守的股价会让评估机构、金融机构、客户三方经常出现估值不一致的“矛盾”。
制约各类贷款企业自身的发展和规划。
价值挖掘点是影响评估的重要因素
房地产价值挖掘的切入点与房地产价格的影响因素相似，但在日常评估中，专业评估师会将各项影响因素同质化。房地产价格影响因素主要是区位状况、实物状况和产权状况。
1、从项目整体区位来看，影响因素有区位的政策环境、社会环境等；
2、从环境功能来看，影响因素有日常安全性、交通及生活便利性、人文环境及自然环境的舒适性等；
3、从建筑物主体功能来看，影响因素有平面布局、层高层数、空间布置、物理性能、环保性、艺术性、经济性等。
专业评估师则需要从项目的相同因素中找到项目的特色之处，才能深度挖掘房地产的价值。
提升房地产价值从这几点入手
在房地产众多影响因素中，有几个重要因素以及评估师们在实践中遇到的特殊案例，列举如下：
1、品牌效应的挖掘
万科、恒大、碧桂园等大型开发企业，消费者的认可度较高，不论是从品牌自身的知名度、美誉度、竞争力来看，首先就占有优势，而品牌效应带来的自身房地产价值和增值空间，也是项目价值的加分项。而此类企业，抵押物更多的是一种融资渠道。
除了品牌效应外，还有其它品牌房地产项目对周边房地产市场的带动作用，也是评估中的重点考虑因素，品牌的带动效应对房地产潜在价值有非常重要。
例如，某写字楼位于老的金融区域，其周边优质写字楼较少，但若有万达、华润等大型开发商入驻，不仅会对区域写字楼的整体形象带来正面影响，也会吸引更多大型企业的入驻，带动区域的发展，从而使其他写字楼的升值潜力大大提高。
2、城市规划的挖掘
在一些沿市或者，旅游地产成为各个开发商的主打项目，但房地产的居住成熟度或商业繁华度并不一定能达到最优。
在政府规划中的旅游景区，为引进开发商对区域开发，会在拿地价格等方面给予一定优惠，这会会影响对房地产实际价值的判断。实际上，对于一些政府形象工程而言，房地产潜在的价值是巨大的，房地产自身的价值也与城市规划相辅相成。
此外，在城市地铁的规划和一些二、三线城市高铁的规划和开通，都对其周边房地产价值，乃至一个城市的房地产价值都有带动作用。
随着房产的建成，开发企业的回款能力与还款能力也会提高。对于开发企业，对自身所有的房地产价值的判断，更多的是基于项目的持续运营所能带给企业的收益，所以对其所有资产的估值高于金融或中介机构，这种分歧也使房地产价值的挖掘更有意义。
3、楼宇自身特殊条件的挖掘
除了外部因素对房地产价值产生影响外，房地产自身也存在许多市场价格所无法体现出来的价值因素。
例如，在一些城市，LED显示屏在传播商业信息的同时，带来的噪声及光污染，影响了市民的工作与生活，政府对LED屏的批复更加严格，甚至在某些区域禁止安装。
在此情况下，若某楼盘已拿到允许安装室外LED屏的批复，通过与周边楼盘进行比较，尽管得到的价格并不能使此房地产价值得到充分的体现，但实际上LED屏幕的设置，将对企业的内部收益、楼盘的昭示性都产生影响。
此外，一些特殊物业如数据中心等，对抗震性要求较强，在对此类建筑物评估时，不能仅考虑其建造成本，其重新构建的价格扣除折旧、物业稀缺性、带来的收益也都应该成为房地产价值挖掘的重要因素。
挖掘房地产项目的最大价值，将房地产项目价值最，已不仅仅是房地产开发企业、策划人员、项目建设方考虑的问题，房地产评估人员也为此操碎了心——科学地量化各项因素对房地产价格的影响，提高估价科学性的同时，以客户为中心，将风险最小化，使客户的利益最。
